COMUNE DI PAVULLO NEL FRIGNANO

 (Provincia di Modena)

 

 

 

 

 

 

REGOLAMENTO  EDILIZIO

 

(Legge Regionale n˚ 33/1990 modificata e integrata)

 

 

 

 

 

 

 

 

PARTE SECONDA

 

DEFINIZIONI, PARAMETRI E INTERVENTI

 

 

 

 

 

 

 

 

Approvato con deliberazioni del Consiglio Comunale:

n. 78 del 20/07/2000 e

n. 84 del 07/09/2000

Parere della Regione Emilia Romagna,

ai sensi dell’art. 16, 1° comma,L.R. n. 33/90 e s.m.,

datato 18/12/2000.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Elaborazione a cura del Gruppo di lavoro del Comune di

Pavullo nel Frignano

aderente al Coordinamento per la formazione dei nuovi

Regolamenti Edilizi Comunali

organizzato dalla Lega delle Autonomie Locali dell'Emilia Romagna

con la consulenza generale: prof. ing. Celestino Porrino.

 

 

 

 

 

 

 

 

Assessore al Servizio Edilizia Privata:

Dott. Romani Massimo

 

Gruppo di lavoro del Comune di Pavullo nel Frignano

composto da:

Dott. Giovanelli Giampaolo

Dott. Ing. Piacquadio Carlo Mario

Geom. Guidicelli Fabrizio

Collaboratrice Amministrativa Lavacchielli Daniela

SOMMARIO

 

II - DEFINIZIONI, PARAMETRI E INTERVENTI

 

 

Capitolo I. DEI PARAMETRI URBANISTICI

 

Art.   1  Centro abitato                                                                                           Pag.   1

Art.   2  Territorio urbanizzato                                                                                Pag.   1

Art.   3  Comparto di intervento unitario (CA)                                                        Pag.   1

Art.   4  Superficie territoriale (ST)                                                                         Pag.   2

Art.   5  Superficie per opere di urbanizzazione primaria (U1)                                  Pag.   2

Art.   6  Superficie per opere di urbanizzazione secondaria (U2)                              Pag.   3

Art.   7  Standards urbanistici                                                                                 Pag.   3

Art.   8  Superficie per opere di urbanizzazione generale (UG)                                Pag.   3

Art.   9  Potenzialità edificatoria (PE)                                                                     Pag.   4

Art. 10  Carico urbanistico (CU)                                                                           Pag.   4

Art. 11  Categoria e classe catastale                                                                      Pag.   4

Art. 12  Capacità insediativa (CI)                                                                          Pag.   5

Art. 13  Superficie fondiaria (SF)                                                                           Pag.   5

Art. 14  Superficie minima di intervento (SM)                                                         Pag.   5

Art. 15  Area dell'insediamento (AI)                                                                      Pag.   6

 

Capitolo II. DEGLI INTERVENTI URBANISTICI

 

Art. 16  Interventi urbanistici preventivi                                                                  Pag.   7

Art. 17  Richiesta di intervento urbanistico                                                              Pag.   7

Art. 18  Perimetri dei comparti urbanistici di attuazione                                           Pag.   8

Art. 19  Aree destinate agli standards urbanistici                                                     Pag.   8

Art. 20  Iniziativa dei proprietari                                                                             Pag.   9

Art. 21  Inerzia dei proprietari                                                                                Pag.   9

Art. 22  Analisi di impatto ambientale (A.I.A)                                                         Pag.   9

Art. 23  Studio di impatto ambientale (S.I.A.)                                                        Pag. 10

Art. 24  Piano di sviluppo aziendale (P.S.A.)                                                          Pag. 10

Art. 25  Superficie agricola utilizzata (S.A.U.)                                                        Pag. 10

Art. 26  Imprenditore agricolo a titolo principale                                                     Pag. 11

 

Capitolo III. DEI PARAMETRI EDILIZI

 

Art. 27  Edificio, unità edilizia (UE)                                                                        Pag. 12

Art. 28  Unità tipologica, tipo edilizio                                                                     Pag. 12

Art. 29  Area di pertinenza                                                                                    Pag. 12

Art. 30  Area cortiliva                                                                                            Pag. 12

Art. 31  Edificio residenziale                                                                                  Pag. 13

Art. 32  Edificio unifamiliare                                                                                   Pag. 13

Art. 33  Unità immobiliare (UI)                                                                              Pag. 13

Art. 34  Abitazione                                                                                                Pag. 13

Art. 35  Definizioni particolari                                                                                Pag. 14

Art. 36  Superficie lorda (SL)                                                                                Pag. 14

Art. 37  Superficie utile (SU)                                                                                 Pag. 14

Art. 38  Parti che non costituiscono superficie utile                                                 Pag. 15

Art. 39  Superficie principale (S.pr.)                                                                      Pag. 15

Art. 40  Superficie accessoria (S.ac.)                                                                     Pag. 16

Art. 41  Involucri leggeri rimovibili                                                                          Pag. 16

Art. 42  Indice di utilizzazione territoriale (UT)                                                        Pag. 17

Art. 43  Indice di utilizzazione fondiaria (UF)                                                          Pag. 17

Art. 44  Volume lordo (VL)                                                                                   Pag. 17

Art. 45  Volume utile (VU)                                                                                    Pag. 17

Art. 46  Indice di densità territoriale (DT)                                                               Pag. 18

Art. 47  Indice di densità fondiaria (DF)                                                                 Pag. 18

Art. 48  Superficie coperta (SC)                                                                            Pag. 18

Art. 49  Rapporto di copertura (RC)                                                                     Pag. 18

Art. 50  Superficie permeabile (SP)                                                                       Pag. 18

 

Capitolo IV. DELLE ALTEZZE E DELLE DISTANZE

 

Art. 51  Sagoma dell'edificio                                                                                  Pag. 20

Art. 52  Fronte dell'edificio                                                                                    Pag. 20

Art. 53  Aperture: luci e vedute                                                                              Pag. 20

Art. 54  Parete finestrata                                                                                        Pag. 20

Art. 55  Pareti prospicienti                                                                                     Pag. 21

Art. 56  Altezza del fronte (AF)                                                                             Pag. 21

Art. 57  Quota media del terreno                                                                           Pag. 22

Art. 58  Piano di un edificio                                                                                   Pag. 22

Art. 59  Altezza interna di piano (AP)                                                                    Pag. 23

Art. 60  Altezza interna del locale (AL)                                                                  Pag. 23

Art. 61  Soppalco                                                                                                 Pag. 23

Art. 62  Altezza di un edificio                                                                                 Pag. 24

Art. 63  Distanza di un edificio (D)                                                                         Pag. 24

Art. 64  Indice di visuale libera (VL)                                                                      Pag. 24

Art. 65  Misura della distanza                                                                                Pag. 24

Art. 66  Distanza da un confine di proprietà (D1)                                                   Pag. 25

Art. 67  Distanza da un confine di zona (D2)                                                          Pag. 26

Art. 68  Distanza da un altro edificio (D3)                                                              Pag. 27

Art. 69  Riduzione delle distanze                                                                            Pag. 28

 

Capitolo V. DEGLI INTERVENTI EDILIZI DI MANUTENZIONE

 

Art. 70  Manutenzione ordinaria (MO)                                                                   Pag. 29

Art. 71  Manutenzione straordinaria (MS)                                                              Pag. 29

 

Capitolo VI. DEGLI INTERVENTI EDILIZI DI RECUPERO PER

CONSERVAZIONE

 

Art. 72  Restauro Scientifico (R1)                                                                          Pag. 31

Art. 73  Restauro e Risanamento conservativo (R2)                                               Pag. 32

Art. 74  Ristrutturazione tipologica (R3)                                                                 Pag. 32

Art. 75  Ripristino tipologico (R4)                                                                          Pag. 33

Art. 76  Cambio della destinazione d'uso (R5)                                                        Pag. 34

Art. 77  Recupero per conservazione dei giardini e siti storici (R6)                          Pag. 35

Art. 78  Miglioramento e adeguamento antisismico (R7)                                         Pag. 35

Art. 79  Ristrutturazione edilizia conservativa dell’involucro                   

            esterno (R8)                                                                                              Pag. 36

Art. 80  Recupero abitativo sottotetto                                                                    Pag. 37

 

 

Capitolo VII. DEGLI INTERVENTI EDILIZI DI RECUPERO PER

TRASFORMAZIONE

 

Art. 81  Ristrutturazione edilizia (T1)                                                                      Pag. 38

Art. 82  Ristrutturazione con ampliamento (T2)                                                      Pag. 38

Art. 83  Opere interne di adeguamento igienico-funzionale (T3)                              Pag. 39

Art. 84  Opere esterne di adeguamento estetico-architettonico (T4)                        Pag. 39

Art. 85  Eliminazione delle barriere architettoniche (T5)                                          Pag. 40

Art. 86  Installazione di impianti tecnologici (T6)                                                     Pag. 40

Art. 87  Realizzazione di parcheggi pertinenziali interrati (T7)                                  Pag. 41

Art. 88  Ristrutturazione urbanistica (T8)                                                                Pag. 41

Art. 89  Demolizione e recupero del sedime (T9)                                                   Pag. 42

 

Capitolo VIII. DEGLI INTERVENTI EDILIZI DI NUOVA COSTRUZIONE

 

Art. 90  Demolizione e ricostruzione (C1)                                                              Pag. 43

Art. 91  Ampliamento di edificio esistente (C2)                                                      Pag. 43

Art. 92  Nuova costruzione (C3)                                                                           Pag. 43

Art. 93  Attrezzatura del territorio (C4)                                                                  Pag. 44

Art. 94  Modificazione del suolo (C5)                                                                    Pag. 44

Art. 95  Depositi a cielo aperto (C6)                                                                      Pag. 45

Art. 96  Costruzioni temporanee (C7)                                                                    Pag. 45

Art. 97  Arredo urbano (C8)                                                                                 Pag. 46

Art. 98  Allestimento del verde (C9)                                                                      Pag. 46

Art. 99  Campi per attività sportive e ricreative (C10)                                            Pag. 46

Art.100 Recinzioni, passi carrai e rampe (C11)                                                      Pag. 47

Art.101 Opere cimiteriali (C12)                                                                             Pag. 48

Art.102 Distribuzione automatica di carburante (C13)                                            Pag. 48

Art.103 Demolizione di rottami (C14)                                                                    Pag. 49

Art.104 Coltivazione di cave (C15)                                                                       Pag. 49

Art.105 Campeggi (C16)                                                                                      Pag. 49

Art.106 Occupazione di suolo pubblico (C17)                                                       Pag. 50

Art.107 Impianti di pubblicità o propaganda (C18)                                                Pag. 50

 

Capitolo IX. DEI PARCHEGGI

 

Art.108 Parcheggi di urbanizzazione primaria (P1)                                                  Pag. 51

Art.109 Parcheggi di urbanizzazione secondaria (P2)                                              Pag. 51

Art.110 Parcheggi e autorimesse di pertinenza degli edifici (P3)                              Pag. 52

 

Capitolo X. DEGLI USI URBANISTICI

 

Art.111 Usi residenziali (1)                                                                                    Pag. 53

Art.112 Usi sociali a livello di quartiere (2)                                                             Pag. 53

Art.113 Usi terziari diffusi (3)                                                                                 Pag. 53

Art.114 Usi terziari specializzati (4)                                                                        Pag. 54

Art.115 Usi produttivi urbani (5)                                                                            Pag. 55

Art.116 Usi produttivi agricoli (6)                                                                          Pag. 56

Art.117 Usi speciali (7)                                                                                         Pag. 57

 

II - DEFINIZIONI,  PARAMETRI  E  INTERVENTI

 

 

 

Capitolo I

DEI  PARAMETRI  URBANISTICI

 

 

 

Art. 1

Centro abitato

 

 

1. Il perimetro di un centro abitato è quello che risulta delimitato dal Piano Regolatore Generale (P.R.G.) vigente, anche ai fini dell'applicazione del D.P.R. n. 147/1993, in esecuzione del Nuovo Codice della Strada.

 

2. In assenza di tale delimitazione, ed ai fini del suo aggiornamento, per centro abitato si intende un aggregato continuo di unità edilizie servite da strade e/o altri spazi di uso pubblico. Il relativo perimetro è approvato con delibera del Consiglio Comunale.

 

 

 

Art. 2

Territorio urbanizzato

 

 

1. Il perimetro di un territorio urbanizzato è quello che risulta delimitato dal P.R.G. vigente, anche ai fini dell'applicazione della L.R. n. 47/1978 modificata e integrata. Coincide con il “centro edificato” di cui all’Art. 18 della L. n. 865/1971.

 

2. In assenza di tale delimitazione, ed ai fini del suo aggiornamento, per territorio urbanizzato si intende un aggregato continuo di tutte le aree edificate compresi i lotti interclusi e le relative aree di urbanizzazione primaria, secondaria e generale. Il relativo perimetro è approvato con delibera del Consiglio Comunale.

 

 

 

Art. 3

Comparto di intervento unitario (CA)

 

 

1. Il comparto di intervento unitario è la porzione di territorio destinata all’attuazione di un intervento urbanistico preventivo, pubblico o privato. Esso può comprendere, al suo interno, aree di diverse proprietà e con diverse destinazioni d’uso, edificate e non.

 

2. I comparti di intervento unitario CA debbono essere considerati unità minime di intervento urbanistico. Per la loro attuazione, é sempre prescritta la elaborazione e l’approvazione di un progetto completo ed unitario, salvo quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente.

 

3. Sulla base del progetto approvato, i CA possono essere attuati per parti, attraverso lotti funzionali, secondo un programma di attuazione approvato contestualmente al progetto ed inserito quale parte integrante della convenzione fra Comune e soggetto attuatore.

 

4. Il comparto di intervento unitario, in generale, comprende, al suo interno:

-         la superficie per opere di urbanizzazione primaria,

-         la superficie per opere di urbanizzazione secondaria, (salvo quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente)

-         la superficie fondiaria.

 

5. Inoltre, ove del caso, il comparto di intervento unitario può comprendere, al suo interno:

-         la superficie per opere di urbanizzazione generale,

-         la superficie sottoposta a particolari vincoli di rispetto.

 

6. Ai fini della sua attuazione, il comparto di intervento unitario è sempre delimitato da un perimetro continuo, o da più perimetri continui individuanti parti disgiunte.

 

 

 

Art. 4

Superficie territoriale (ST)

 

 

1. La superficie territoriale ST è rappresentata dall'insieme della superficie fondiaria e della superficie per opere di urbanizzazione primaria, compresi i parcheggi e le aree per verde e servizi individuate nelle tavole di P.R.G. all'interno del comparto di intervento, salva diversa specificazione grafica o normativa. La ST si misura al netto delle strade esistenti a meno che le stesse non rientrino nella classificazione di tipo E o F secondo la suddivisione in zone del territorio comunale fatta dal P.R.G.

 

 

 

Art. 5

Superficie per opere di urbanizzazione primaria (U1)

 

 

1. La superficie per opere di urbanizzazione primaria U1 è la somma di tutte le superfici complessivamente destinate alle diverse opere di urbanizzazione primaria, e cioè alle opere necessarie per assicurare ad un’area edificabile l’idoneità insediativa in senso tecnico.

 

2. Le opere di urbanizzazione primaria sono:

a) le strade e gli spazi di sosta e parcheggio;

b) le fognature e gli impianti di depurazione;

c) il sistema di distribuzione dell'acqua;

d) il sistema di distribuzione dell'energia elettrica, forza motrice, gas, telefono;

e) la pubblica illuminazione;

f) il verde attrezzato.

 

 

3. Per le definizioni in materia stradale si fa riferimento all’Art. 3 del D.Lg. n° 285/1992.

 

4. Alla superficie U1 si applica lo standard delle opere di urbanizzazione primaria. Detta superficie resta vincolata ad uso pubblico, e come tale viene ceduta gratuitamente al Comune; fatte salve, ove del caso, le possibilità di monetizzazione sostitutiva ai sensi dell’Art. 46 della L.R. n˚47/1978 modificata e integrata, in attuazione del Piano del Servizi .

 

 

 

Art. 6

Superficie per opere di urbanizzazione secondaria (U2)

 

 

1. La superficie per opere di urbanizzazione secondaria U2 è la somma di tutte le superfici destinate alle diverse opere di urbanizzazione secondaria, e cioè alle opere necessarie per assicurare ad un’area edificabile l’idoneità insediativa (residenziale o non) con funzione sociale.

 

2. Le opere di urbanizzazione secondaria sono:

a) gli asili nido e le scuole materne;

b) le scuole dell'obbligo;

c) i mercati di quartiere;

d) le delegazioni comunali;

e) le chiese e gli altri edifici per servizi religiosi;

f) i centri civici e sociali, le attrezzature culturali e sanitarie di quartiere;

g) gli spazi pubblici a parco e per lo sport;

h) i parcheggi pubblici.

 

3. Alla superficie U2 si applica lo standard delle opere di urbanizzazione secondaria relativo alle zone classificate di tipo F e G negli strumenti urbanistici. Detta superficie resta vincolata ad uso pubblico, e come tale viene ceduta gratuitamente al Comune nella misura corrispondente allo standard prescritto; fatte salve, ove del caso, le possibilità di monetizzazione sostitutiva ai sensi dell’Art. 46 della L.R. n˚ 47/1978 modificata e integrata, in attuazione del Piano dei Servizi.

 

 

Art. 7

Standards urbanistici

 

 

1. Gli standards urbanistici rappresentano la dotazione minima inderogabile di spazi pubblici necessari per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (U1) e secondaria (U2). Essi sono stabiliti, per i diversi tipi di insediamento e di zona, dagli strumenti urbanistici vigenti, ai sensi di legge.

 

 

 

Art. 8

Superficie per opere di urbanizzazione generale (UG)

 

 

1.      La superficie per opere di urbanizzazione generale UG è la somma di tutte le superfici destinate ad infrastrutture ed attrezzature tecniche, funzionali e sociali, che non sono al diretto servizio di uno specifico insediamento, ma sono preordinate invece ad un’utilizzazione pubblica di carattere generale.

 

 

Art. 9

Potenzialità edificatoria (PE)

 

 

1. Si definisce potenzialità edificatoria PE di un’area la quantità edilizia massima - edificabile, trasformabile o conservabile - consentita dalla completa applicazione dei parametri urbanistico-edilizi stabiliti per quell’area dagli strumenti urbanistici vigenti. Essa può essere espressa in superficie o in volume, definiti come nel R.E, oppure in altra corrispondente unità di misura definita dagli strumenti urbanistici stessi.

 

2. La completa applicazione dei parametri urbanistico-edilizi degli strumenti vigenti su di un’area, ne esclude ogni ulteriore applicazione indipendentemente da frazionamenti e passaggi di proprietà successivi.

 

3. Ai fini del calcolo della PE di un’area, non vengono presi in considerazione i frazionamenti che determinino una PE maggiore di quella consentita dalle norme degli strumenti urbanistici vigenti al momento del frazionamento stesso, o comunque che siano stati effettuati in contrasto con le suddette norme.

 

 

 

Art. 10

Carico urbanistico (CU)

 

 

1. Si definisce carico urbanistico CU di un insediamento, l’insieme delle esigenze urbanistiche che questo determina in ordine alle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale; tale CU si valuta applicando i relativi standards delle opere di urbanizzazione alle dimensioni ed alle attività funzionali dell’insediamento stesso.

 

2. E’ pertanto aumento del CU, l’aumento dei parametri dimensionali e/o del numero di unità immobiliari; come pure il cambio della destinazione d’uso, con o senza trasformazione fisiche, rispetto alla classificazione degli usi urbanistici o a quella delle categorie di cui all'art. 2 della L.R. 46/88, e/o classi catastali, quando ciò comporta l’aumento delle esigenze di cui al precedente comma 1, sempre che tale cambio di destinazione riguardi più di 30 mq. o più del 30% della superficie utile SU dell'unità immobiliare.

 

 

 

Art. 11

Categoria e classe catastale

 

 

1. Categoria catastale e classe catastale sono attribuzioni delle singole unità immobiliari (particelle catastali) operate dal Catasto (edilizio e rurale) a fini di perequazione fiscale, secondo quanto previsto dal D.M. 6/11/1984, e precisamente:

-         la categoria, è l’attributo che ne indica le caratteristiche fisiche intrinseche;

-         la classe, è l’attributo che ne indica il livello di redditività economica.

 

2. Le destinazioni d’uso - ordinarie e permanenti - delle singole unità immobiliari sono classificate in corrispondenza delle categorie e classi catastali, o a queste attribuibili per analogia.

 

3. L’attribuzione catastale di categoria e classe ad un’unità immobiliare, o la relativa modificazione, non producono l’effetto di legittimarne, per ciò stesso, l’uso urbanistico indipendentemente dalle classificazioni e prescrizioni dello strumento urbanistico vigente.

 

4. La destinazione d'uso in atto dell'immobile o dell'unità immobiliare è quella stabilita dalla licenza o concessione edilizia ovvero dalla autorizzazione rilasciata ai sensi di legge e, in assenza o indeterminazione di tali atti, dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento o da altri documenti probanti.

 

 

 

Art. 12

Capacità insediativa (CI)

 

 

1. Si definisce capacità insediativa CI di un intervento urbanistico o edilizio, il numero di abitanti teorici insediabili secondo il rapporto medio convenzionale di un abitante ogni 30 m2. di superficie utile SU, oppure di un abitante ogni 100 m3. di volume utile VU. Risulta pertanto espresso dalla seguente formula:

 

CI = SU/30     ;           CI = VU/100

 

2. Valori diversi della CI si applicano solo nei casi espressamente indicati dagli strumenti urbanistici vigenti, nonché dall’Art. 13 della L.R. n. 47/1978 modificata e integrata.

 

 

 

Art. 13

Superficie fondiaria (SF)

 

 

1. La superficie fondiaria SF è la superficie di un lotto direttamente destinato o destinabile all’uso edificatorio, oppure di un lotto su cui già insistono edifici, al netto di eventuali superfici individuate per opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale indicate dagli strumenti urbanistici - generali e di dettaglio - preliminarmente all’esecuzione del progetto; al lordo invece, della quota di aree da destinarsi a parcheggi di urbanizzazione eventualmente richiesta dalle norme di zona. Ad essa si applica l’indice di utilizzazione fondiaria o l’indice di densità fondiaria, o altro parametro edilizio stabilito dagli strumenti urbanistici vigenti.

 

 

 

Art. 14

Superficie minima di intervento (SM)

 

 

1. La superficie minima d'intervento SM è la minima ST oppure la minima SF, stabilita dagli strumenti urbanistici vigenti, come condizione necessaria affinché sia ammesso effettuare l'intervento urbanistico-edilizio sulla superficie stessa.

 

2. Qualora la SM risulti ripartita fra diverse proprietà, l’intervento dovrà essere da queste richiesto congiuntamente, in ragione della rispettiva titolarità.

 

 

3. L'obbligo di rispettare la SM non si applica nei casi in cui gli strumenti urbanistici vigenti stabiliscono una disciplina edilizia particolareggiata che consente interventi relativi alle singole unità immobiliari oppure in presenza di casi in cui è previsto dal P.R.G. una deroga.

 

 

 

Art. 15

Area dell'insediamento (AI)

 

 

1. Si definisce area dell’insediamento AI, la superficie fondiaria SF di un insediamento all’aperto comprendente attrezzature scoperte destinate ad attività sportive, ricreative, turistiche o comunque di interesse collettivo, delimitata da opere di recinzione e/o come tale individuata catastalmente o progettualmente.

 

2. La misura della AI si utilizza, nei casi di cui al comma 1, per la determinazione convenzionale dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, ai fini del calcolo del contributo di concessione afferente agli oneri di urbanizzazione stessi, in applicazione delle relative Tabelle Parametriche Regionali.

 

 

 

 

Capitolo II

DEGLI  INTERVENTI  URBANISTICI